Comprendre les prêts hypothécaires canadiens : ce que les acheteurs de maison doivent savoir

par BW Group le vendredi 7 février 2025

Le marché hypothécaire canadien est en constante évolution : nouvelles règles, taux d’intérêt changeants et politiques gouvernementales impactent les acheteurs de maison. Que vous achetiez votre première maison ou que vous souhaitiez renouveler votre prêt hypothécaire, il est essentiel de comprendre vos options. Ce guide présente les principaux types de prêts hypothécaires, les changements récents et les stratégies pour vous aider à prendre des décisions éclairées.

Types de prêts hypothécaires expliqués

1. Hypothèque conventionnelle

• Un prêt hypothécaire conventionnel est simple :
• L’acheteur verse au moins 20 % du prix d’achat de la maison.
• Aucune assurance hypothécaire n’est requise.
• La période d’amortissement est de 25 ans et jusqu’à 30 ans pour un premier acheteur.

2. Hypothèque assurée

L’acheteur verse un acompte inférieur à 20 %.

L’assurance hypothécaire est obligatoire (généralement fournie par la SCHL ou des assureurs privés).

S’applique uniquement aux maisons de moins de 1,5 million de dollars.

Pourquoi est-ce important ?
Étant donné que les prêteurs prennent moins de risques avec les prêts hypothécaires assurés, ils offrent souvent de meilleurs taux d’intérêt que les prêts hypothécaires conventionnels.

Principaux changements apportés aux règles hypothécaires en 2024

1. Le seuil d’hypothèque assurée est passé de 1 M$ à 1,5 M$.

Les acheteurs de maisons de moins de 1,5 million de dollars seront désormais admissibles à des taux hypothécaires assurés ou assurables.

Cela pourrait signifier des taux d’intérêt plus bas et un plus grand pouvoir d’achat pour les acheteurs dans les marchés où les maisons sont plus chères, comme l’Ouest-de-l’Île de Montréal.

2. Les primo-accédants peuvent choisir un amortissement sur 30 ans

• Auparavant, tous les prêts hypothécaires assurés avaient une durée d’amortissement maximale de 25 ans.
• Les primo-accédants peuvent désormais prolonger cette période jusqu’à 30 ans, réduisant ainsi leurs mensualités.

Exemple :

• Un prêt hypothécaire de 600 000 $ à un taux d’intérêt de 5 %
• Amortissement sur 25 ans = environ 3 500 $/mois
• 30-year amortization = ~$3,200/month

C’est un 300 $/mois de différence, rendre l’accession à la propriété plus accessible. Mais n’oubliez pas qu’étaler les paiements sur une période plus longue revient à payer plus d’intérêt total.

Should You Choose a 30-Year Amortization?

Cela dépend. Un amortissement plus long :
✅ Réduit les mensualités, facilitant ainsi l’admissibilité.
✅ Aide les primo-accédants à entrer plus tôt sur le marché.
❌ Augmente le montant total des intérêts payés au fil du temps.  ❌ Peut vous maintenir endetté plus longtemps.

Une stratégie intelligente ?

1. Commencez par un Amortissement sur 30 ans pour entrer dans le marché.
2. Effectuez des paiements supplémentaires lorsque cela est possible.
3. Refinancez à 25 ans lorsque votre situation financière s’améliore.

Autres programmes pour les acheteurs d’une première maison

Compte d’épargne logement (FHSA) – Un programme incontournable

• Contribuez jusqu’à 8 000 $ par année (maximum 40 000 $ au total).
• Les cotisations réduisent le revenu imposable, comme un REER.
• Les retraits sont libres d’impôt, comme un CELI, lorsqu’ils sont utilisés pour un acompte.
• Conseil de pro : vous n’avez pas besoin de conserver votre argent sur le compte pendant longtemps : même un dépôt de nuit permet de réaliser des économies d’impôt.

Régime d’accession à la propriété (RAP)

• Permet aux acheteurs novices de retirer jusqu’à 35 000 $ de leur REER pour une mise de fonds.
• Doit être remboursé sur 15 ans, sinon il est imposé comme un revenu.

Remboursement de la TPS/TVH pour les maisons neuves

• Si vous achetez une maison neuve, vous pourriez avoir droit à un remboursement des taxes fédérales et provinciales.

Ces programmes peuvent être combinés, aidant ainsi les acheteurs à réduire les coûts initiaux et à augmenter l’accessibilité financière.

Taux fixe ou variable : quel prêt hypothécaire est le meilleur en 2024 ?

Prêt hypothécaire à taux fixe

✅ Verrouille un taux d’intérêt fixe.
 ✅ Idéal pour la stabilité : les paiements ne changent jamais.
 ❌ Taux plus élevés que les taux variables (pour l’instant).
 ❌ Coûteux à rompre si vous devez vendre ou refinancer.

Prêt hypothécaire à taux variable

✅ Des taux plus bas sont attendus en 2025 et au-delà.
 ✅ Il est plus facile et moins coûteux de rompre l’hypothèque.
 ❌ Les paiements fluctuent si les taux changent.
 ❌ Pas idéal si vous ne pouvez pas gérer le risque.

Quel est le meilleur choix ?
Si vous accordez de l’importance à la sécurité, optez pour un taux fixe.
Si vous pouvez gérer certains risques, un taux variable pourrait vous faire économiser des milliers de dollars lorsque les taux baissent.

Comment les prêteurs évaluent les demandes de prêt hypothécaire

Les banques et les prêteurs examinent :

• Cote de crédit (plus la cote est élevée, meilleurs taux).
• Stabilité des revenus (2 ans ou plus dans le même domaine sont utiles).
• Niveaux d’endettement (cartes de crédit, prêts automobiles, marges de crédit).
• Ratio du service total de la dette (TDS) – L’hypothèque + toutes les autres dettes ne peuvent pas dépasser 44 % du revenu brut.
• Test de résistance – Vous devez être admissible à un taux 2 % supérieur à votre taux hypothécaire actuel.

Conseil de pro : si vous êtes travailleur indépendant, un courtier en prêts hypothécaires peut vous aider à trouver des prêteurs qui travaillent avec des revenus flexibles.

Spécialiste en prêts hypothécaires bancaires ou courtier en prêts hypothécaires : quelle est la différence ?

Spécialiste en prêts hypothécaires bancaires

• Propose uniquement les produits d’un seul prêteur.
• Travaille pour la banque, pas pour vous.
• Peut avoir moins de flexibilité dans les approbations.

Courtier hypothécaire

• Consultez plusieurs prêteurs pour obtenir le meilleur taux et les meilleures conditions.
• Travaille pour vous, pas pour un prêteur spécifique.
• Idéal pour les situations uniques (travailleurs indépendants, crédit faible, nouveaux acheteurs).

Lequel choisir ?
 Si vous souhaitez plus de choix et souvent de meilleurs taux, un courtier en prêts hypothécaires est généralement la solution.

Quel sera l’impact de ces changements sur les prix des maisons à Montréal ?

Avec un plus grand nombre d’acheteurs pouvant bénéficier de taux hypothécaires assurés, la demande dans la fourchette de 750 000 $ à 1,5 M$ augmentera.

Cela pourrait :

• Poussez les prix légèrement plus haut dans cette fourchette.
• Rendre la concurrence plus rude pour les acheteurs débutants.
• Maintenez une forte demande de location, car tout le monde ne sera pas admissible.

En fin de compte, sans augmenter l’offre de logements, ces changements de règles ne rendront pas les logements plus abordables à long terme.

Réflexions finales : Que devez-vous faire maintenant ?

✔️ Si vous achetez bientôt :

• Envisagez de bloquer un amortissement sur 30 ans si les flux de trésorerie sont limités.
• Consultez les options de prêt hypothécaire assurables pour accéder à des taux plus bas.
• Ouvrez un FHSA dès aujourd’hui pour maximiser vos économies d’impôt.

✔️ Si vous renouvelez ou refinancez :

• Réévaluez les taux fixes par rapport aux taux variables en fonction de votre situation.
• Parlez à un courtier hypothécaire pour trouver la meilleure offre.
• Planifiez à l’avance : des baisses de taux sont attendues, mais le timing est important.

✔️ Si vous attendez pour acheter :

• Constituez votre mise de fonds en utilisant le FHSA et les REER.
• Gardez un œil sur l’évolution des taux en 2024-2025.
• Travaillez à améliorer votre cote de crédit pour obtenir de meilleures options hypothécaires.

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