par BW Group le lundi 10 mars 2025
Ce guide couvre les éléments clés à rechercher, les signaux d’alarme à éviter et la manière dont les récents changements juridiques affectent les acheteurs de condos au Québec.
Si vous envisagez d’acheter un condo à Montréal, un emplacement idéal et une belle vue ne suffisent pas. Comprendre les frais de copropriété, la santé financière et la structure de gestion de l’immeuble est tout aussi important que de choisir le bon plan d’étage.
Comprendre les frais de copropriété
Les frais de copropriété couvrent les dépenses partagées de l’immeuble, notamment :
- Entretien et réparations – Déneigement, aménagement paysager, nettoyage et entretien général.
- Assurance – Une partie de vos honoraires sert à assurer les parties communes de l’immeuble.
- Cotisations au fonds de prévoyance – Ce fonds de réserve paie les réparations majeures comme le remplacement du toit et la modernisation des fenêtres.
De nombreux acheteurs pensent que des charges de copropriété faibles sont une bonne chose, mais ce n’est pas toujours le cas. Si les charges d’un immeuble sont trop basses, le fonds de prévoyance pourrait ne pas être suffisant pour couvrir les réparations futures. Cela pourrait entraîner des cotisations spéciales coûteuses (frais uniques que les propriétaires doivent payer lorsque le fonds de réserve est insuffisant).
À retenir : une copropriété en bonne santé doit disposer d’une réserve d’urgence bien financée. Si les charges semblent anormalement basses, c’est un signal d’alarme.
Que rechercher dans une annonce de copropriété
Lorsque vous examinez les annonces sur Centris ou d’autres plateformes, faites attention à :
- Frais de copropriété mensuels – Divisez le montant annuel par 12 pour obtenir le coût mensuel.
- Frais de copropriété mensuels – Divisez le montant annuel par 12 pour obtenir le coût mensuel….
- Stationnement et rangement – Vérifiez si une place est incluse et si elle est à l’intérieur ou à l’extérieur.
- Commodités – Les piscines, les salles de sport et les terrasses sur le toit peuvent ajouter de la valeur, mais aussi augmenter les frais de copropriété.
- Commodités – Les piscines, les salles de sport et les terrasses sur le toit peuvent ajouter de la valeur, mais aussi augmenter les frais de copropriété….
Si vous n’êtes pas sûr des aspects financiers, demandez des documents supplémentaires avant de faire une offre.
Bâtiments autogérés ou gérés par des professionnels
Les condos de Montréal sont soit autogérés par les propriétaires, soit gérés professionnellement par une firme externe.
Autogéré (petits immeubles, triplex, sixplex)
- Les propriétaires gèrent les finances et les décisions d’entretien.
- Les frais de copropriété sont souvent moins élevés, mais cela peut être trompeur.
- Risque de mauvaise planification financière si les propriétaires résistent à l’augmentation des frais.
- Il se peut que vous n’ayez pas suffisamment d’argent de côté pour les réparations futures.
Gestion professionnelle (grands bâtiments, immeubles de grande hauteur)
- Géré par une société de gestion immobilière.
- Les frais sont souvent plus élevés mais plus structurés.
- Risque réduit de mauvaise gestion financière.
- Des calendriers de maintenance plus prévisibles.
À retenir : les petits bâtiments peuvent sembler attrayants, mais s’ils sont autogérés, leurs finances doivent être soigneusement examinées.
Lois sur les condos au Québec : projets de loi 16 et 141
Les récents changements juridiques ont remodelé la propriété des condos au Québec.
Projet de loi 16
- Exige que tous les immeubles en copropriété soient soumis à des inspections professionnelles.
- Ces inspections créent un « journal de maintenance » décrivant les réparations nécessaires.
Projet de loi 141
- S’assure que les associations de copropriété financent correctement leurs comptes de réserve.
- Exige des audits financiers professionnels tous les cinq ans.
Ces lois ont été introduites pour éviter que les propriétaires de condominiums soient pris au dépourvu par des cotisations spéciales coûteuses.
Ce que cela signifie pour les acheteurs : avant d’acheter, vérifiez si le bâtiment est conforme à ces lois. Dans le cas contraire, les coûts futurs pourraient être imprévisibles.
Les risques liés au fait de ne pas examiner les documents de copropriété
Acheter un condo sans en examiner les données financières, c’est comme acheter une voiture sans vérifier le moteur. Vous pourriez avoir de coûteuses surprises.
Documents à consulter avant d’acheter
- Procès-verbaux des réunions (2 dernières années)
- Détaille les problèmes passés, les plans de maintenance en cours et les discussions financières.
- Drapeau rouge : mention fréquente de réparations urgentes sans plan de financement clair.
- Budget et états financiers
- Indique combien d’argent est mis de côté pour les réparations futures.
- Drapeau rouge : si les dépenses dépassent les revenus, de futures cotisations spéciales sont probables.
- Demande d’informations au Syndicat
- Un résumé d’une page sur la santé financière du bâtiment.
- Comprend des détails sur les litiges juridiques, les évaluations en attente et le solde du fonds de prévoyance.
- Déclaration de copropriété
- Décrit les règles et règlements de la copropriété.
- Comprend votre pourcentage de propriété, ce qui affecte les frais de copropriété.
- Certificat de localisation
- Confirme la description légale et les limites de la propriété.
- Il est essentiel pour les nouveaux bâtiments de garantir que vous obtenez ce pour quoi vous avez payé.
À retenir : si l’un de ces documents n’est pas disponible, obsolète ou manquant, c’est un signal d’alarme.
Comment se protéger lors de l’achat d’un condo
- Travaillez avec un courtier – Il vous aidera à parcourir les documents financiers et à éviter les immeubles à risque.
- Examinez attentivement les données financières – Assurez-vous que le fonds de prévoyance est bien financé.
- Renseignez-vous sur les cotisations spéciales passées et futures – Renseignez-vous si des travaux importants sont prévus.
- Pensez à long terme : un appartement est un investissement à long terme. Choisissez un immeuble financièrement stable.
Réflexions finales
Acheter un condo à Montréal ne se résume pas à choisir le bon logement. La santé financière de l’immeuble, les charges de copropriété et la structure de gestion jouent tous un rôle important dans sa valeur à long terme.
Faites preuve de diligence raisonnable, examinez les documents clés et travaillez avec un courtier compétent pour vous assurer de faire un investissement intelligent.
