par Sean Broady le mercredi 5 mars 2025
Acheter sa première maison peut sembler un rêve inaccessible, surtout dans le marché concurrentiel actuel. Mais que diriez-vous si je vous disais qu’il existe une stratégie éprouvée pour non seulement mettre un pied dans l’immobilier, mais aussi gravir les échelons et s’enrichir à chaque étape ?
Lors de ma récente conversation avec Keith Matthews sur The Empowered Investor Podcast, nous avons décortiqué les défis auxquels sont confrontés les acheteurs débutants et exploré des stratégies créatives pour les aider à réussir, même sur des marchés qui semblent inabordables.
Cet article de blog approfondira ces stratégies, en offrant des conseils pratiques, des astuces de financement et des mesures concrètes pour aider les acheteurs novices à percer sur le marché et à commencer à créer une richesse à long terme grâce à l’immobilier.
1. Commencez petit, pensez grand : le pouvoir de la maison de départ
L’idée de « maison d’entrée » existe depuis des décennies, mais sur le marché actuel, elle est plus pertinente que jamais. Face à la hausse des prix de l’immobilier et à la baisse de l’accessibilité financière dans les grandes villes, les primo-accédants doivent adopter une vision à long terme : commencer petit, optimiser et progresser.
Lorsque j’ai acheté ma première maison en 2001 – un modeste bungalow à 116 000 $ – ce n’était pas la maison de mes rêves. Mais c’était un tremplin vers le marché. J’ai progressivement gravi les échelons en achetant des maisons nécessitant des rénovations esthétiques, en y vivant quelques années, puis en les revendant, augmentant progressivement ma valeur nette à chaque achat.
Cette stratégie, que j’appelle « gravir les échelons de la propriété », m’a permis de passer de ce petit bungalow à la maison construite sur mesure dans laquelle je vis aujourd’hui.
Comment trouver la bonne maison de départ :
- Recherchez des « bonnes fondations » : Privilégiez les maisons nécessitant des rénovations esthétiques plutôt que des réparations structurelles. Vous souhaitez éviter les gouffres financiers, mais recherchez des opportunités de valorisation grâce à votre investissement personnel.
- Cibler les marchés secondaires : Dans des villes comme Montréal, des secteurs comme Pierrefonds, LaSalle ou Dorval offrent des options plus abordables que le centre-ville. Ces quartiers abritent souvent des maisons anciennes à fort potentiel.
- Acceptez les compromis : votre première maison ne répondra pas à tous vos besoins. Vous devrez peut-être vivre plus loin de la ville ou vous contenter d’un espace plus petit, mais considérez cela comme un tremplin.
2. Financement créatif : comment financer votre première maison
Pour de nombreux acheteurs, le plus gros obstacle est d’épargner pour l’acompte. Mais il existe de nombreuses stratégies, au-delà de l’épargne traditionnelle, qui peuvent aider les primo-accédants à entrer plus rapidement sur le marché.
Programmes gouvernementaux à exploiter :
- Compte d’épargne pour premier logement (FHSA) : un plan d’épargne libre d’impôt qui permet aux acheteurs pour la première fois de contribuer jusqu’à 8 000 $ par an (jusqu’à 40 000 $ à vie) à un acompte.
- Régime d’accession à la propriété (RAP) : Retirez jusqu’à 35 000 $ de votre REER en franchise d’impôt pour l’utiliser lors de l’achat de votre première maison.
Stratégies de soutien familial :
- Dons parentaux : Au Canada, les parents peuvent faire un don libre d’impôt pour contribuer à la mise de fonds. Une lettre de don officielle est requise pour l’approbation du prêt hypothécaire.
- Prêts familiaux et cosignature : les parents peuvent proposer des prêts à faible taux d’intérêt ou cosigner l’hypothèque pour aider leurs enfants à bénéficier de montants de prêt plus élevés.
- Attention : Si les parents cosignent et deviennent partiellement propriétaires, ils pourraient être soumis à l’impôt sur les plus-values lors de la vente du bien. Une bonne structuration de la propriété (par exemple, une participation de 1 %) peut contribuer à minimiser ce risque.
Options de financement prêtes à l’emploi :
- Partenariat : Vous n’avez pas les moyens d’acheter une maison seul ? Associez-vous à un frère, une sœur ou un ami. Envisagez les duplex ou les triplex : vous pouvez chacun vivre dans un logement et louer les autres pour amortir le prêt immobilier.
- Financement par le vendeur : Dans certains cas, des vendeurs motivés peuvent proposer des prêts privés aux acheteurs, surtout si leur bien est en vente. Cela peut permettre aux acheteurs d’éviter les prêts bancaires traditionnels ou de compléter leur prêt hypothécaire.
- Location avec option d’achat : Bien que moins courants, les accords de location avec option d’achat peuvent offrir aux acheteurs un moyen de vivre dans une maison tout en constituant des capitaux propres en vue d’une éventuelle propriété.
3. Rénover intelligemment : ajouter de la valeur sans se ruiner
La clé pour gravir les échelons de l’immobilier ne consiste pas seulement à acheter la bonne maison, mais aussi à l’améliorer stratégiquement pour maximiser la valeur de revente.
Meilleures rénovations pour le retour sur investissement (ROI) :
- Peinture (retour sur investissement jusqu’à 200 %) : Une nouvelle couche de peinture peut transformer complètement un espace à moindre coût. Privilégiez les couleurs neutres et modernes qui plaisent à un large éventail d’acheteurs.
- Rénovation des planchers : Le ponçage et la rénovation des planchers de bois franc existants sont nettement moins chers que l’installation de nouveaux planchers et peuvent ajouter une valeur considérable.
- Rénovations de cuisine : Au lieu d’un travail de rénovation complet, concentrez-vous sur des améliorations esthétiques comme la peinture des armoires, la mise à jour du matériel, l’installation de nouveaux comptoirs et l’ajout d’un dosseret moderne.
- Rafraîchissement de la salle de bain : des changements simples comme une nouvelle vanité, des luminaires mis à jour, un nouveau carrelage et un nouvel éclairage peuvent moderniser une salle de bain sans rénovation complète.
- Attrait extérieur : La première impression compte. Un aménagement paysager, une porte d’entrée fraîchement repeinte et des allées nettoyées peuvent avoir un impact considérable.
Conseil de pro :
Concentrez-vous sur les améliorations esthétiques plutôt que sur les gros travaux (toiture, fenêtres, CVC), sauf nécessité absolue. Les acheteurs sont souvent prêts à payer un supplément pour un espace bien décoré et prêt à emménager, même si certaines améliorations mécaniques sont encore à prévoir.
4. Le timing du marché : quand acheter et vendre
La plupart des acheteurs recherchent instinctivement des maisons au printemps et en été, mais les meilleures affaires se produisent souvent à la fin de l’automne et au début de l’hiver.
Pourquoi acheter en automne/hiver ?
- Moins de concurrence : moins d’acheteurs sont actifs, ce qui conduit à un meilleur pouvoir de négociation.
- Vendeurs motivés : les propriétés qui ne se sont pas vendues pendant la haute saison peuvent bénéficier de réductions de prix et de conditions plus flexibles.
- Clôtures plus rapides : de nombreux vendeurs motivés sont prêts à proposer une meilleure offre s’ils peuvent retirer leur argent rapidement.
Quand vendre votre première maison :
L’objectif de l’accession à la propriété est de vendre cher et d’acheter à bas prix, mais le moment opportun dépend également de votre situation personnelle.
Envisagez de vendre lorsque :
- Vous avez maximisé la valeur de la maison grâce à des rénovations stratégiques.
- Vous habitez dans la propriété depuis au moins deux ans (pour éviter d’être classé comme spéculateur immobilier par les autorités fiscales).
- Les conditions du marché sont favorables aux vendeurs (faible inventaire, forte demande).
- Vous êtes prêt pour la prochaine étape, qu’il s’agisse d’une maison plus grande, d’un meilleur emplacement ou d’un immeuble de placement à plusieurs unités.
5. Stratégies à long terme : créer de la richesse grâce à l’immobilier
L’avantage de gravir les échelons de l’immobilier est que chaque étape peut vous aider à créer de la richesse plus rapidement qu’en épargnant ou en investissant simplement sur les marchés traditionnels.
Voici comment accélérer votre ascension :
- Transformez votre ancienne maison en location : au lieu de la vendre, refinancez-la et louez-la, créant ainsi un revenu passif tout en emménageant dans votre prochaine propriété.
- Astuce maison : achetez un duplex ou un triplex, vivez dans une unité et louez les autres pour compenser votre prêt hypothécaire.
- Tirez parti de la valeur nette de votre propriété : à mesure que la valeur de votre propriété augmente, utilisez la valeur nette de votre maison pour financer de futurs achats ou rénovations.
- Diversifiez votre portefeuille : une fois que vous avez accumulé suffisamment de capitaux propres et de flux de trésorerie, envisagez de vous développer dans l’immobilier commercial ou les unités multifamiliales.
Conclusion : Votre chemin vers l’accession à la propriété commence ici
Entrer sur le marché immobilier n’est pas facile, mais avec le bon plan, la bonne équipe et un peu de créativité, c’est tout à fait possible.
Que vous soyez un acheteur novice ou un parent souhaitant aider vos enfants à démarrer, les stratégies que j’ai partagées sur The Empowered Investor Podcast peuvent vous aider à créer de la richesse, étape par étape, grâce à l’immobilier.
Il s’agit de commencer petit, de penser grand et de gravir les échelons de la propriété, une maison à la fois.
-Sean
Prêt à franchir le pas vers l’accession à la propriété ? Que vous achetiez votre première maison ou que vous aidiez votre enfant à accéder au marché immobilier, je suis là pour vous accompagner.
Contactez-moi dès aujourd’hui pour une consultation gratuite et élaborons ensemble votre stratégie personnalisée pour gravir les échelons de l’immobilier.
